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地产大鳄引发昆明“圈地”战
http://ynjjrb.yunnan.cn  发布时间 2018-01-18 16:09:26 星期四  来源:云南经济日报

  记者 尺 度

  新年伊始,昆明房地产商“夺地大战”再次成为业内翘首关注的话题。

  1月4日,昆明发展投资集团与万达集团在呈贡新区联合开发的滇池明珠广场二期项目正式启动;1月8日,宜家家居以3.19亿元斩获五华区普吉街道办事处84亩地块,宣告正式落地昆明……这表明,2018年地产商在昆明拿地势头不减,仍延续了去年激烈的市场竞争态势。

  昆明土地交易拍卖中心提供的2017年土地交易数据显示,全年昆明主城共卖出土地近1.4万亩(注:这个数字不含工业用地),入账约454亿元,创下了2012年以来昆明主城土地流转拍卖交易的新高。

  云南省房地产业协会会长韩忠庆表示,2017年,绿地、碧桂园、宜家、万达等地产大腕纷纷入昆拿地,在加速地产开发的同时,昆明可供土地吃紧也再次显现出来。

  大腕云集昆明夺地

  据云南房网统计显示,2017年在昆通过招拍挂拿地的企业共有73家,其中拿地排名前十的省外大腕房企占80%,本土房企只占20%。

  从排名榜看,除云南本土企业云南诺仕达集团、云南建投集团跻身前十,分别拿地1597亩和732亩外,其余8家分别被省外大腕级万达地产、绿地地产、俊发地产、恒大地产、新希望地产、中交地产、蓝光地产和保利地产等囊括。

  昆明发展投资集团有限公司副总经理赵彬介绍,滇池明珠广场属于住宅、写字楼等综合性开发项目,其中二期项目引进了万达集团共同开发运营,是昆明第二座万达广场。

  对此,万达集团昆明城市公司总经理晋国兴称,万达集团入昆除成功开发了“昆明万达双塔”标志性建筑外,去年10月与昆明发展投资集团签订了战略合作协议,除将万达商业广场运营经验在此发挥外,还会通过多种方式将符合万达开发的地块纳入麾下。

  盘点去年在昆明拿地面积最多的是本土企业诺仕达集团,其通过拍卖获得在滇池东岸为七彩云南古滇名城拿下了1597亩土地的开发权。排名第二的是万达集团,为昆明万达城项目拿地1390亩。云南城投集团则以拿地732亩位列第三名,项目包括弥勒寺城改用地、融城昆明湖用地,以及安宁温泉山谷项目用地等。

  其余拿地面积排名四到九位的企业依次为:绿地集团722亩,为大渔片区绿地春城健康城项目用地;俊发地产668亩;深圳宝安地产(已更名为东旭蓝天)拿地面积450亩;蓝光地产拿地面积433亩,为蓝光欢乐城一期项目用地;中交地产416亩,拿地区域涉及呈贡新区和巫家坝片区;云南海洋魅力旅游公司——安宁太平海洋公园开发企业拿地面积411亩。

  让人格外关注的是保利地产、碧桂园地产等,一方面通过“招拍挂”参与夺地,另一方面通过收购等方式获取土地开发使用权。

  不难看出,从去年多家省外大腕开发商出手发力后,已将拿地争夺推向了高潮。

  对于全国大腕地产开发商纷纷涌入昆明竞相争夺拿地的原因,韩忠庆认为,首先是昆明优越的地理环境,其次是昆明不限购政策的出台,最后是国家 “一带一路”倡议的推进实施。

  此外,他还认为,大腕级开发商在昆明竞相夺地,与昆明供地吃紧密切相关。昆明主城区调整出让土地,一上市就会引发多家省外知名企业和本土开发商竞相争夺。

  晋国兴谈到在昆明竞拍夺地时说,去年6月初为夺得草海1390亩土地开发使用权,万达与多家竞拍,土地价格从25亿元一路攀升,最后万达以74.77亿元拍得,当时刷新了昆明总价“地王榜单”。

  同月底,新希望集团以24.98亿元拿下泛亚新区195亩土地,楼面价6359元/平方米创下昆明新高。

  8月初,中海以24.58亿元夺得东部白沙河片区315亩土地,将楼面价再次推高至11519元/平方米,成为单价“地王”。

  此后, 10月25日昆明市国土资源局对巫家坝498亩地块整体打包拍卖,拍卖现场尤为激烈。

  据昆明国土资源局市场科人员介绍,此宗土地上市交拍,引起中海、保利、中铁、中交、新城控股、远洋等省内外知名开发商频繁亮相,其中,保利等多家还表示会将总部设在此处,以表明竞拍夺地的决心。

  韩忠庆对此认为,昆明2017年竞拍现场多次演绎一波波惊心动魄的场景不奇怪,昆明城市建设节奏加快,在可供土地开发吃紧态势下,出让土地溢价在所难免。

  地价房价频现上涨

  由于可供土地吃紧,地产开发商拿地难背景下,昆明主城及郊区和昆明附近区县提供出让土地地价一路呈现出上涨趋势。

  《昆明楼市动态》总编辑文锋介绍,据2017年1至11月昆明市统计局提供的数据显示,一级地块涨了30%,二三级地块涨了15%至20%。

  在全国超40个城市出台超百次严控政策的背景下,昆明在2017年3月28日发布了《关于促进建筑业和房地产业平稳健康发展的若干意见》,关于房地产的最新六条措施《不限购,首套房最低首付20%》,明确昆明继续执行宽松政策,进一步促进昆明楼市去库存。

  针对新政,文锋表示:“昆明的3·28新六条,有着明显的‘因城施策’的调控态度,不限购也不升级限贷,即便没有明说,但相当于默许昆明继续当前的购房政策,首套房首付最低20%,二套房首付30%,堪称全国购房首付比例最低城市。”

  显然,随着房价高企的一线城市认房又认贷,意味着买得起的可能没有资格,有资格的却不一定买得起。

  据为屋帮帮统计,昆明环滇楼盘在去年3月份成交中,省外的客户占比超过40%,以北京、上海、武汉客户居多。

  在其看来,这些一线城市购房的资格限制会引领部分资金涌至昆明,这也将形成有效的购买需求,进一步强化供求关系,助推昆明地价房价整体上扬。

  去年以来,昆明推出的多个地块土地单价高出了同片区内前期甚至上年年成交的地块,且上涨幅度较大,包括已成交的呈贡中交建云南总部地块、云南筑友双河湾后续地块、以及将出让的泛亚新区地块、取消交易的会展片区新二村地块和出让的疑似金泰国际三期地块等。

  对于地价上涨,文锋举例介绍,去年10月,昆铁房地产以3.5亿元斩获了高铁站旁220亩商住土地(备案名:昆铁锦绣家园),土地单价为155.8万元/亩,其中2宗住宅用地的平均楼面价为928元/平方米。

  这宗土地相较于昆铁锦绣家园的地价和楼面价,短短半年的时间,中交建地块单价和楼面价便翻了近一倍;比高铁时代广场129.87万元/亩的价格也上涨了一倍多。

  由于地价上涨,导致房价随之而涨。本报记者在昆明市统计局了解时发现,仅2017年3月昆明主城及呈贡新区共成交各类商品房12801套,环比2月上涨102%,成交面积117万平方米,环比上涨119%。

  值得注意的是,地价推高房价是国内房地产市场上的铁律,从昆明以往历史和国内其他城市的经验看,一个片区一旦土地成交价大幅上涨,就会造成该片区项目普遍追涨的现象,从而整体上推高区域房价。

  而以上这些片区目前房价均有所上涨,其中碧桂园、万科等目前推出的璟台、城市之光楼盘精装房,每平方米开盘价超过1.1万元。

  文锋分析,昆明房价随着地价的不断上涨,未来房价有可能还会继续上扬。

责任编辑: 郭云旗
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