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昆明商业地产何去何从?
http://ynjjrb.yunnan.cn  发布时间 2017-09-07 14:44:20 星期四  来源:云南经济日报

  经报记者 孔垂炼

  在去库存压力居高不下的形势下,昆明商业地产又遭遇“雪上加霜”困局。随着多家银行纷纷暂停对商铺、写字楼、公寓等商业类房地产项目(产品)的按揭贷款,昆明商业地产无疑将迎来一个严峻的销售寒冬。

  令人揪心的是,在去库存疲软、银行贷款全面收紧的情况下,在昆明市房地产的整体盘子中,大量商业项目(产品)的供应仍在持续涌现。

  昆明商业地产何去何从?这已经是一个关乎经济民生和城市命运的问题。

  多家银行对昆明商业地产停贷减贷

  近期,“商业地产停贷”的消息在昆明商务人士“朋友圈”不胫而走。经报记者随即走访调查了解到,目前,在昆明市场上,中行、农行、招行、邮储银行、浦发银行等多家银行,均已大面积停止了对纯商业地产项目(产品)的按揭贷款发放。

  从经报记者走访的情况来看,目前,对昆明房地产市场而言,除了住宅,大多数银行机构已对纯商业地产项目失去贷款热情。除了停贷之外,多家银行不同程度对商业地产部分进行“减贷”。

  经报记者了解到,目前工行、民生银行、富滇银行仍对商铺或临街底商发放贷款,但贷款首付比例基本上执行5成,且执行利率在基准利率上浮幅度均在10—30%之间。而在车位方面,贷款主要有两种方式,一是车位与住宅绑定贷款,二是车位单独贷款,单独贷款首付比例5成为主,利率上浮20—50%。

  在公寓方面,除了浦发银行等少数银行针对合作项目发放贷款外,目前本地其他大中型商业银行均已基本上停止按揭贷款发放。

  经报记者注意到,虽然昆明目前仍执行“不限购和不限贷”,政策优于全国同类城市,但随着贷款利率的整体上浮,金融方面已有收紧趋势。事实上,目前昆明部分银行不仅对商业停贷,且对普通商品房贷款也提高了利率和首付款。

  民生银行昆明分行一位不愿具名的客户经理向经报记者透露,“现在银行政策不太好,基本上对商铺、写字楼等纯商业性质的贷款都停贷了或有严格要求。”

  事实上,8月初昆明中原地产发布的一份《昆明房贷现状及未来趋势》也印证了上述消息。《报告》称,目前昆明商业性质的房地产产品贷款难度增大,不仅利率普遍上浮了10—30%,还有部分银行已停止对写字楼、公寓、商铺、车位的贷款,对此类高风险产品持“减贷停贷”态度。

  少数还能够发放贷款的,部分银行也新增了报件要求。比如:需取得主体验收报告、需要办预告抵押登记等,还有部分银行只对临街底商、三环内的写字楼、临街独立商业发放贷款。可以预测,昆明商用物业的贷款难度将持续加大。

  昆明商业地产陷供需矛盾“怪圈”

  实际上,实体经济不景气、银行贷款收紧等因素,已经对昆明商业地产造成重创。但是,从新增供应情况来看,昆明商业地产仍在如火如荼地增加,丝毫没有“悬崖勒马”之意。

  从今年上半年昆明土地市场交易情况来看,成交金额约18亿元,甚至超过了去年全年。也就是说,在现有库存下,新的供应量依然在增长。

  具体来看,上半年纯住宅用地成交面积2700亩,占总量的46%,比去年29%的供应比例上涨了不少。纯商业土地成交面积1359.87亩,占总量的23%;商住混合用地成交面积为662亩,占总量的11%;另外还成交了约1213亩的工业、科教、医疗、公共设施用地等,占比约20%。不难看出,上半年的昆明土地供应中超过三分之一都是商业。

  根据近期昆明成交的几宗土地来看,纯住宅项目的地块非常少。如新希望拿到的泛亚新区195亩地块中,有41亩的混合用地。至于万达城项目,则基本都是商业。

  经报记者此前走访了解到,昆明目前大部分的烂尾楼中,基本都规划有商业,甚至有不少烂尾楼项目是纯商业的大型商业综合体。

  那么,在巨大的商业供应量下,如何才能有效去库存呢?有业内人士分析认为,其中最重要的一条是:新增人口。

  然而,一个尴尬的现实是,根据昆明市国民经济和社会发展统计公报显示,2015年至2016年全市人口仅增长了5.1万人,还包括安宁、晋宁等县市的城镇人口和农村人口。从以上两组数据可以看出,昆明收入低、人口增长缓慢是不争的事实。

  另一个不争的事实是,过去一段时间以来经济的快速发展,让很多持有商铺的人赚得盆满钵满,甚至还有“一铺养三代”的民间说法。然而,在互联网购物的冲击和房租成本持续高涨的双重打击下,许多人开始疾呼“生意难做”。

  而在这样的情况下,投资商铺的人也就越来越少。如何消化现有商业地产去库存,已成为制约昆明经济社会全局发展的一个难题。

责任编辑: 郭云旗
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